Baufinanzierungen: Risiken Annuitätendarlehen & Niedrig-Zins


Wer bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung trotz Niedrigzins-Phase mit zu günstigen Konditionen einsteigt, erhöht das Risiko, noch vor der letzten Kreditrate furchtbar auf dem Bauch zu landen. Haus und Hof gehen verloren, weil zu günstige Bauzinsen in Anspruch genommen wurden.

Niedrige Bauzinsen halten eine Finanzierungsfalle bereit

Immobiliendarlehen

Falle: Zu niedrige Anfangstilgung

Die sehr niedrigen Zinsen für eine (vermeintlich) günstige Bau- oder Immobilienfinanzierung klingen nicht nur sehr verlockend, sondern stellen tatsächlich für viele Bürger eine echte Chance dar, den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen. Ein Vorzug der jedoch mit Vorsicht zu genießen ist.

Beinahe alle in Deutschland in Anspruch genommenen Baukredite sind sog. Annuitätendarlehen, aus Anfangstilgung und folgender Anschlussfinanzierung. Der Kreditnehmer hat für eine vereinbarte Zeit eine konstant hohe Rate zu leisten. Die Kreditrate setzt sich aus einem Teil Zinsen und einem Teil Tilgung zusammen. Am Anfang der Rückzahlung nimmt zur Ratenzahlung der Zinsanteil im Verhältnis zum Tilgungsanteil noch einen sehr großen Teil ein. Im Laufe der Rückzahlungsperiode verschiebt sich das Verhältnis zu niedrigeren Zinsanteilen und einem höheren Anteil Tilgung.

Das Verschieben beider Raten-Teile erfolgt gleichmäßig. Die monatlichen Rückzahlungen bleiben unverändert. Je geringer jedoch der Baufinanzierungs-Zins ausfällt, desto langsamer fällt auch der Rückgang des Zinsanteils während der Tilgungsphase aus.

Die Wahl einer sehr niedrigen Anfangstilgung ermöglicht zwar eine niedrige Ratenzahlung, aber die böse Überraschung folgt mit der Anschlussfinanzierung. Das Haus oder die Wohnung ist zwar fertig für den Einzug, aber das notwendige Geld für die Einrichtung droht durch eine finanzielle Überlastung schlicht auszugehen.

Die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen folgte noch nie einer Einbahnstraße und wie die Markt- und Zinslage in 10 Jahren aussehen wird, vermag kein seriöser Marktteilnehmer vorherzusagen. Die in den vergangenen Jahren stark gefallenen Zinssätze können sehr schnell und nachhaltig auch wieder an Höhe gewinnen und steht der Kreditnehmer kurz vor der notwendigen Anschlussfinanzierung, können die zum Zeitpunkt gültigen Konditionen jegliche Heim-Idylle schnell zerstören.

Ein Baufinanzierungs-Beispiel mit gängigen Dimensionen

Einen durchaus realistischen Verlauf zu einer Immobilienfinanzierung hat das Kreditportal Creditolo mit einer Beispielberechnung aufgestellt. Die aufgenommene Kreditsumme für die Immobilienfinanzierung beträgt 400.000,- Euro, bei einem Sollzins von 6,50% (nominal) und einer gewählten Anfangstilgung mit 1% für 10 Jahre. Die monatliche Kreditrate beträgt 2.500,- Euro. Nach dem Ablauf wird die Restschuld noch 344.000,- Euro betragen.

Sollte der gewählte Anfangszins jedoch in Höhe von 2,5% gewählt werden, würde die monatliche Kreditrate bei rund 1.170,- Euro liegen. Die Restschuld beträgt nach 10 Jahren Ablauf jedoch knapp 355.000,- Euro.

Es folgt eine Anschlussfinanzierung und zu diesem Zeitpunkt wird das aktuell gültige Zinsniveau herangezogen. Sollte der Zinssatz z.B. auf 6,5% angestiegen sein, hätte dies eine monatliche Rate von ca. 2.220,- Euro zur Folge, vorausgesetzt es wurde zum Anschlusskredit wiederholt zu Beginn eine Anfangstilgung mit 1% gewählt. Nach weiteren 10 Jahren bleibt immer noch eine Restschuld in Höhe von 305.000,- Euro übrig. Ein nächstes Anschlussdarlehen wird fällig.

Das niedrige Zins-Niveau nutzen, aber richtig

Sehr niedrige Bauzinsen verlocken dazu, eine Immobilienfinanzierung zu vermeintlich geringen Kosten auf lange Sicht zu realisieren. Das dicke und unüberwindbare Ende kann bereits bei Fälligkeit der ersten Anschlussfinanzierung erreicht sein. Creditolo rät vielmehr dazu, die niedrigen Zinsen für eine schnellere Tilgung zu nutzen. Eine beschleunigte Entschuldung bringt viel mehr Sicherheit für das verfügbare Einkommen in der (ungewissen) Zukunft. Eine Anfangstilgung zum Immobiliendarlehen sollte deshalb nicht unter 2% Prozent liegen.

Zinssätze und Kosten Baufinanzierungen vergleichen


Bild: CC0 1.0 Universell

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