Der verfügbare Spielraum der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Immobilienkredit Kündigung scheint für die Banken ein sehr lukratives Geschäft zu sein. Mit dem Absinken der Bauzinsen schossen die Sonderzahlungen in die Höhe. Der vzbv fordert eine Regelung für die Berechnung der Entschädigungszahlungen ein standardisiertes Verfahren.

Vorfälligkeitsentschädigung kann böse überraschen

Die Niedrigzinsen in der Eurozone haben das Interesse zum Immobilienerwerb in Deutschland besonders geweckt. Die Finanzierung des Eigenheimes ist so günstig wie noch nie zuvor. Banken vergeben die die Bau- bzw. Immobilienkredit zum kleinen Zins.

Ist einmal der passende Immobilienkredit gefunden und sind die Verträge unter Dach und Fach, lauert auch schon eine potenzielle Falle für den Kreditnehmer. Sollte das Immobiliendarlehen aus welchen Gründen auch immer vorzeitig gekündigt werden, könnte die von der Bank erhobene Vorfälligkeitsentschädigung für böse Überraschungen sorgen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art „Kündigungsgebühr“ der Bank, sollte der Immobilienkredit vom Kunden zu einem vorzeitigen Zeitpunkt gekündigt werden. Offenbar legen die Kreditinstitute die mageren Zinseinnahmen auf diese Vorfälligkeitsentschädigungen um, da diese „Kündigungsgebühren“ lt. Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) noch nie da gewesene Höhen erreicht haben.

Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig kündigt, muss damit rechnen, einen ordentlichen Betrag drauf zu zahlen, so der vzbv. Die Sonderzahlungen in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung seien nur unzulänglich reguliert und geben den Kreditinstituten „fantasievollen“ Spielraum für die Höhe des Betrages.

Regeln für Immobilienkredit kündigen von EU nicht ausreichend geregelt

Die EU-Richtlinie für Darlehen für Wohnimmobilien muss bis zum Jahr 2015 in deutsches Recht umgesetzt werden. Ab dem Jahr 2016 sollen die neuen Regelungen in Kraft treten. Der vzbv kritisiert jedoch die Regelungen der Vorfälligkeitsentschädigung, die Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung sowie die Transparenz zu den Kosten bei umfangreichen Finanzierungskombinationen.

Die Finanzierung einer Immobilie ist stets mit langfristigen und hohen Verbindlichkeiten verbunden und zählt daher zum den wichtigsten Verträgen der Verbraucher, so der Bundesverband. Im Jahr 2013 schuldeten Privatpersonen den Banken rund 836 Milliarden Euro in Form eines Wohnimmobilienkredits. Daher sei es für den Verbraucher sehr wichtig, die Angebote transparent vergleichen zu können.

Dennoch seien die Vorschriften in Deutschland zur Angabe der Effektivzinsen irreführend. Der wahre Preis des Immobilienkredits wird über undurchsichtige Finanzierungskombinationen oft verschleiert, so dass diese Darlehen dem Verbraucher teuer zu stehen kommen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten zu teuer

In den Jahren 2007 und 2008 lagen die Vorfälligkeitsentschädigungen bei durchschnittlichen 4 Prozent des abgelösten Restkapitals. Bis zu den Jahren 2012 und 2013 stieg diese Sonderzahlung auf rund 11 Prozent. „Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht“, so Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv. Für zahlreiche Verbraucher sei die derzeitige Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung existenzbedrohend.

Immobilienkredite mit niedrigen Zinsen enthalten oft Kostenfalle

Sollte die Wohnimmobilie verkauft werden und die Restschulden vorzeitig zurückgezahlt werden, so stellen sich besonders die Immobilienkredite mit niedrigen Zinsen als eine Kostenfalle heraus. Der von den Banken geforderte „Schadenersatz“ für vorzeitig gekündigte Immobiliendarlehen seien in die Höhe geschossen, so der vzbv.

Die gesetzlichen Vorgaben seien nicht klar und ermöglichen es den Banken, die Verbraucher in mehrfacher Weise abzukassieren. Aus fast 3.000 von der Verbraucherzentrale untersuchten Fällen aus den Jahren 2009 bis 2013 ergab sich eine Restschuld-Rückzahlung in Höhe von mehr als 330 Millionen Euro, aus denen eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 30 Millionen Euro hervor ging.

Bei ca. 40 Prozent der untersuchten Fälle stellte die Verbraucherzentrale eine Differenz von über zehn Prozent zwischen den von den Kreditinstituten geforderten und den vom vzbv errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen fest. In 20 Prozent der untersuchten Fälle war der Unterschied größer als 20 Prozent. In zwölf Prozent der Fälle überstieg die Differenz sogar 30 Prozent.

vzbv fordert einheitliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

„Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, fordert Mohn. Darüber hinaus müssen die Kreditkunden bei den Sonderzahlungen vor extremen Abweichungen geschützt werden. Der vzbv fordert aus diesem Grund eine vom Gesetzgeber standardisierte Berechnungsmethode für Vorfälligkeitsentschädigungen und zwar mit einer Grenze von max. 5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Immobilienkredits.