Steigende Zinsen inklusive beschleunigter Inflation stellen Kreditnehmer für eine Immobilien- bzw. Baufinanzierung vor neuen Bedingungen und auch Herausforderungen. Monatliches Budget für Tilgung muss neu ausgerichtet werden.

Die Niedrigzins-Zeit ist inzwischen Geschichte

Hausbau neu
Neue Konditionen Immobilienkredite

Die „Eldorado-Zeit“ niedriger Baufinanzierungen ist endgültig vorbei. Wer nun einen neuen Immobilienkredit aufnehmen möchte, kann dies nur zu den aktuell angebotenen Zinsen einsteigen. Immerhin liegt der durchschnittliche 10-Jahres-Zins für Baufinanzierungen im Dezember bei rund 3,5 Prozent. Ein Niveau wie es zuletzt vor rund 11 Jahren der Fall war. So wie die gegenwärtig hohe Inflation die Preise antreibt, treibt die ausgeweitete Geldentwertung auch die Bauzinsen an. Die schrittweisen Anhebungen der Leitzinsen seitens der Zentralbanken scheinen dieser Entwicklung nur wenig beizukommen, sofern dies auch gewollt ist.

Höhere Zinsen belasten Monats-Budget deutlich

Angestiegene Bauzinsen erfordern entsprechend neue Kalkulationen. Mit dem Anstieg der Zinsen sinkt in aller Regel der Tilgungsanteil bei gleichzeitig gestiegenen Zinszahlungen, falls die Bank überhaupt mitspielt. Eine höhere Tilgungsrate muss daher fest einkalkuliert werden. Das monatliche Budget gehört gründlich neu sortiert.

Beispielrechnung vom vzbv zur Monatsbelastung

Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hat dazu ein Beispiel vorgerechnet. Im Jahr 2021 war ein Immobilienkredit im Rahmen von 300.000 Euro und einem Zins von 1 Prozent und 3 Prozent Tilgung durchaus mit 1.000 Euro monatlich zu stemmen. Bei einem aktuellen Zins von 3,5 Prozent sind zu den weiteren gleichen Konditionen nur noch Finanzierungen bis zu 185.000 Euro möglich. Bei gleicher Finanzierungssumme muss der Kreditnehmer jedoch inzwischen 1.625 Euro monatlich bewältigen können.

Kreditangebote spiegeln nicht volle Wahrheit wider

Als wenn der Anstieg der Bauzinsen nicht reichen würde, kommen weitere teils drastisch gestiegene Kosten hinzu. Dazu zählen ganz besonders die Preise für Energie, wie Heizgas, Heizöl und Strom. vzbv rät dazu, die monatlichen Belastungen für Zins und Tilgung des Immobilienkredits auf maximal 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Netto-Einkommens zu begrenzen.

Die Verbraucherschützer warnen davor, sich von den angepriesenen Zinssätze der Finanzierer blenden zu lassen. In vielen Fällen seien die Kreditkonditionen in den Werbungen zu niedrig angesetzt. Eine sog. 100-prozentige Finanzierung deckt nicht wirklich sämtliche Bereiche, sondern setzt in der Regel der Eigenfinanzierung der Kaufnebenkosten voraus und diese betragen immerhin rund 12 Prozent. Dazu kommen Zinszuschläge im Bereich um 1 bis 2 Prozentpunkte.

Zinsbindung für 15 Jahre durchaus sinnvoll

Obwohl die Zinsen weiter steigen könnten, rät vzbv zu einer längeren Zinsbindung als 10 Jahre. Eine durchaus übliche Bindung für den Zeitraum von 15 Jahren könne auch aktuell sehr sinnvoll sein. Derzeit liege der Zins um 0,3 Prozent höher als für eine 10-Jahres-Bindung. Dies hat entweder eine höhere Ratenzahlung zur Folge, oder eine niedrigere Tilgung bei etwa gleich bleibender Monatsrate.
Die Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass bei Krediten nach 10 Jahren Laufzeit ein einseitiges gesetzliches Kündigungsrecht besteht. Bei 10 Jahren Laufzeit muss die Restschuld verbindlich mit den aktuellen Markt-Zins gestemmt werden, während bei einer Bindung mit 15 Jahren ein erweitertes Zeitfenster von 5 Jahren besteht.

Für mehr Flexibilität bei Tilgung sorgen

Kreditnehmer sollten sich die Option von Sondertilgungsrechten überlegen. Laufende Rückzahlungen können aufgrund gesonderten Raten verkürzt werden. Dadurch ist es auch möglich, die Restschuld deutlich zu verkleinern. Wer bei seiner Bank nachfrägt, hat gute Aussicht für eine entsprechende Zusage. Für mehr Flexibilität können Kreditnehmer auch einen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit mit Zinsbindung vereinbaren. Fällt ein Finanzierungsvorhaben in den Förderbereich, so sollten diese Möglichkeiten bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Betracht gezogen werden.

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